Detailed Notes on 買村屋注意事項

Detailed Notes on 買村屋注意事項

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由於需要查核批地文件及樓契內容，所以應委託專業人士如律師及認可土地測量師處理。

【村屋自學團】村屋注意事項 【 二 手 物 業 自 學 團 】 【 一 手 物 業 買村屋前必看 自 學 團 】

首先，村屋分為「舊屋地」、「舊批地」、「新批地」及「建屋牌照」（後兩者一般統稱為「丁屋」）。現時市場上最常見的村屋為丁屋，而丁屋與居屋二手市場一樣，需要補地價後，方可在市場自由買賣。因此準買家購買丁屋前，要確保物業已補地價。

部份村屋並非有道路可以直達，可能涉及私人路段。雖然樓契上會有一份路權平面圖，但若上手業主有承造按揭，該份樓契放在銀行中，就未必輕易取得文件了解。有業內人士教路，可多留意道路附近有沒有鋪政府街燈，每一燈柱上也有燈柱編號，可以在政府的「地理資訊地圖」中，在「搜尋」位置內可見到「燈柱」，打下燈柱編號便可確認是否政府的燈柱了。 同時部份村屋位置較偏遠，是否有寬頻覆蓋，以至是否有污水渠接駁也影響生活，部份村屋業主需定時找吸糞車來吸糞。 延伸閱讀：銀行估價、估價不足上會方法

丁屋樓花故名思義是仍在興建中的丁屋，程序較為複雜，由於尚未取得滿意紙（完工證），未能通過向地政處申請補地價，就不能把物業或土地賣出或轉讓，換言之，這是沒有業權。

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大埔往南去沙田方向大埔道附近也有不少村落，例如華樂豪庭更有不少放盤，住在大埔半山，尺價也不用一萬。另外連接大埔和錦田再去元朗的林錦公路也會途徑多個村落包括著名的林村、坑下莆。如果大家試過沿大埔北上去粉領，會經過大窩西之路，經過康樂園後，也會經過很多村屋。這些地方售價會比較便宜，環境也比較清靜。

說起村屋總會聽到「丁」這個字，例如「丁屋」、「套丁」、「飛丁」等，它們代表的是甚麼？村屋又是否等於丁屋？丁屋可購買嗎？如要購買有甚麼需要注意事項？

•   假如複式物業，樓梯於單位內，銀行會視為單一物業；如樓梯於單位外，銀行則視其為分層物業。

一些歷史較悠久的新界圍村，村屋業權與附近範團的路權及地權未必有清晰記錄，例如村屋通道可能是由部份村民集體擁有，但卻是所有住戶的出入必經之路。購買時，買家須查清路權，避免出現糾紛，影響按揭。

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買村屋留意的其中一個事項，就是應該要先認清該村屋是屬於什麼類型的，這樣才可以避免掉入陷阱，面臨需要補地價與轉讓的問題。一般上，銀行對於新屋地的估價較為高一些，這是因為這一類的屋齡比較短，同時各方面的設施與規劃都會更為完善。

然而，連地下層出售的花園，或連頂樓出售的天台，不一定納入地契範圍，沒入契會衍生業權問題，買了未必能使用，甚至有可能變成非法佔用政府土地，被追收地租或被收回土地使用權。

要取得滿意紙其實並不困難，根據地政總署資料，署方會根據新界轄免管制屋宇而批出契約及牌照。在村屋完成所有施工工程的兩星期內，持牌人須通知地政總署及申請「完工證」（即滿意紙），其後署方便會開始審批程序，審批成功便會向持有人發出滿意紙。